ข้อแนะนำก่อนกู้ซื้อบ้าน

ในการซื้อบ้าน สำหรับ ผู้ที่ไม่มีเงินก้อนหลังจากการผ่อนดาวน์บ้าน ซึ่งเป็นจำนวนประมาณ 10-20% ของราคา บ้าน ส่วนที่เหลืออีก 80-90% จึงต้องพึ่งเงินกู้จากธนาคารโดยนำบ้านที่ซื้อเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน

ในการกู้เงินซื้อบ้านนี้มีปัจจัยและเงื่อนไขที่ผู้กู้ควรพิจารณาก่อน เช่น
– จะกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัวดี 
–  วงเงินที่จะกู้  
– ระยะเวลากู้  
– ค่าใช้จ่ายในการกู้
–  จำนวนเเงินงวดต่อเดือนที่ต้องผ่อนชำระ
– เงื่อนไขการให้บริการต่างๆของธนาคารนั้นๆ  

เหล่า นี้เป็นสิ่งที่ผู้กู้ควรศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจ แล้วนำข้อมูลที่ได้มาเปรียบเทียบระหว่างสถาบันการเงินแต่ละแห่ง แล้วจึงเลือกสถาบันการเงินที่ให้ประโยชน์กับคุณมากที่สุด ในส่วนของ อัตราดอกเบี้ย ที่จะเลือกใช้ก็เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านบางท่านอาจจะคิดไม่ตกว่าจะเลือกแบบบ้าน แปลนบ้าน แบบไหนดี เพราะในปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งก็มีให้เลือกมากกว่า 1-2 ทางเลือก

อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดขณะนี้จะมีทั้งแบบ
1. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)
2. อัตราดอกเบี้ยคงที่   (Fixed rate loan)
3. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้

          อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี
แต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ ส่วน ใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็ จะไปตัดเงินต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27- 28 ปี เป็นต้น

          ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่เสนอในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ขึ้นอยู่กับ สถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น การปรับเปลี่ยน (อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากมีการปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอ ชำระดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น อาจจะต้องเพิ่มเงินงวดต่อเดือนในภายหลังจนเกินที่จะรับภาระไหว
ฉะนั้นผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ จึงต้องระวังในกรณีนี้ด้วย อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตาม ประกาศของธนาคารในขณะที่ขอกู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการ เงิน ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก

          อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว จะกำหนด ดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น คงที่ 4 ปี ปีแรก = 1%,ปีที่ 2 = 2.5%,ปีที่ 3 = 3.5%,ปีที่ 4 = 4.5% หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยเป็นต้น อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลาตาม สัญญากู้ 

ฉะนั้นผู้กู้แต่ละรายที่กู้ต่างเวลากันหรือในช่วงต่อครั้งที่ 2,3,4 ฯลฯ อัตราดอกเบี้ยจึงไม่เท่ากันอาจจะต่ำหรือสูงกว่า เป็นต้น ในส่วนของผู้กู้แนะนำให้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยและประเภทเงินกู้ของสถาบันการเงินหลายๆ แห่ง เมื่อรวบ รวมประเภทเงินกู้แบบต่างๆ ของแต่ละสถาบันการเงินแล้ว ผู้กู้ก็นำอัตราดอกเบี้ยจริงมาเปรียบเทียบว่าที่ ไหนให้เท่าใด สูงต่ำกว่ากันอย่างไร ซึ่งหลักโดยทั่วไปหากเป็นเงินกู้ประเภทเดียวกัน ดอกเบี้ยต่ำที่สุดก็จะ เป็นประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำจะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำไปด้วย